Bouwen en verbouwen, omgevingsvergunning

Als u gaat (ver)bouwen heeft u daar meestal een vergunning voor nodig. Voor een aantal bouwwerken is echter geen omgevingsvergunning nodig, mits het plan aan een aantal voorwaarden voldoet. Alle andere (ver)bouwplannen moeten aan de gemeente worden voorgelegd. De gemeente toetst aan een aantal door de wet voorgeschreven punten. Eenvoudige aanvragen doorlopen dan de reguliere vergunningsprocedure van maximaal 8 weken.

Of u een omgevingsvergunning voor bouwen nodig heeft, is afhankelijk van wat u wilt bouwen. Er zijn twee mogelijkheden:

1. Vergunningvrij bouwen

U heeft geen vergunning nodig wanneer uw bouwvoornemen geen wezenlijke veranderingen in het aanzicht van de woning tot gevolg heeft.

Voor ondermeer dakkapellen, erfafscheidingen, aanbouwen, schuurtjes en dergelijke geldt dat deze onder bepaalde voorwaarden vergunningvrij kunnen worden gebouwd. Uw woning moet ook niet een erkend monument zijn. U kunt hiervoor een vergunningencheck doen. Meer informatie vindt u op www.omgevingsloket.nl .

2. Regulier vergunningsplichtig

Bij een regulier vergunningsplichtig bouwwerk toetst de gemeente uw bouwplannen aan:

1. Het bestemmingsplan.
2. De gemeentelijke bouwverordening.
3. De eisen uit het Bouwbesluit.
4. De redelijke eisen van welstand (volgens de nota "Mooi Son en Breugel, samen doen!"). Een advies van het Ruimtelijk kwaliteitsteam is verplicht.

Houdt u bij nieuwbouw of forse verbouwing rekening met bekabeling (telecommunicatie, gas, elektriciteit e.d.). Dit moet u apart aanvragen bij de betreffende leveranciers.

Heeft u bouwplannen? Neem dan in een vroeg stadium contact op met het Bouw- en woningtoezicht van de gemeente.

Aanvraagtermijn

1. Na uw aanvraag krijgt u van de gemeente altijd een bewijs van ontvangst.
2. Is uw aanvraag niet compleet dan krijgt u hierover bericht van de gemeente.
3. Tevens geeft de gemeente aan hoeveel tijd u heeft om de gegevens alsnog te verstrekken. Doet u dat niet, dan neemt de gemeente uw aanvraag niet in behandeling. Vult u de aanvraag alsnog volledig in, dan wordt deze alsnog in behandeling genomen en gaat de beslistermijn lopen.

Publicatie

Alle aanvragen om omgevingsvergunning moeten door de gemeente na ontvangst zo spoedig mogelijk worden gepubliceerd.

U krijgt onder andere geen omgevingsvergunning voor bouwen als

1. Uw bouwwerk niet voldoet aan het Bouwbesluit dat alle technische eisen benoemt.
2. Uw bouwwerk niet voldoet aan de bouwverorden.
3. Uw bouwwerk niet voldoet aan het bestemmingsplan.
4. Uw bouwwerk niet voldoet aan de welstandseisen (indien van toepassing).
5. Uw bouwwerk niet voldoet aan de Monumentenwet 1988 of een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening (indien van toepassing).

Beslistermijn

1. De termijn voor een reguliere vergunning bedraagt 8 weken en kan eenmaal met zes weken worden verlengd.
2. Als de beslissing niet tijdig genomen en medegedeeld is, dan krijgt u een fictief verleende omgevingsvergunning. Hierop bestaat een uitzondering: u kunt geen fictief verleende omgevingsvergunning krijgen als uw bouwplan in strijd is met het geldende bestemmingsplan.

Opschorting beslistermijn

De fatale beslistermijn geldt niet als:

1. Het volgende artikel  van toepassing is: artikel: 2.12 van de Wabo (grote en tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan).
2. De beslissing op de aanvraag om vergunning moet worden aangehouden.

Aanhouden

De gemeente houdt de beslissing o.a. aan:

1. Voor het gebied waarin zal worden gebouwd een voorbereidingsbesluit geldt, of als een ontwerp- of herziening bestemmingsplan ter inzage ligt of is vastgesteld. De aanhouding duurt tot het voorbereidingsbesluit is vervallen (meestal een jaar na inwerkingtreding) of als de termijn voor vaststelling van het bestemmingsplan is overschreden.

Intrekking omgevingsvergunning

Voordat de gemeente overgaat tot intrekking van de omgevingsvergunning zal zij de houder van de vergunning in de regel in de gelegenheid moeten stellen alsnog aan de voorwaarden te voldoen. De gemeente kan een omgevingsvergunning onder andere in de volgende gevallen intrekken:

1. Als blijkt dat de vergunning ten gevolge van onjuiste of onvolledige opgave is verleend.;
2. Als niet overeenkomstig de vergunning is of wordt gehandeld;
3. Als aan de aan de vergunning verbonden voorschriften of beperkingen niet zijn of worden nageleefd;
4. Als de voor de houder van de vergunning als zodanig geldende algemene regels niet of worden nageleefd.

Bezwaar en beroep

Tegen veel besluiten op vergunningverlening en ontheffingen kunt u eerst een bezwaarschrift indienen bij het bestuursorgaan dat de beslissing heeft genomen (meestal burgemeester en wethouders). Vervolgens kunt u beroep instellen bij de rechtbank, respectievelijk hoger beroep bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Wanneer sprake is van een uitgebreide procedure (o.a. omgevingsvergunning voor bouwen in combinatie met een grote afwijking van het bestemmingsplan) moet direct bij de rechtbank beroep in worden gesteld. Hierbij is dan wel de gelegenheid geweest uw zienswijze kenbaar te maken tijdens een periode van inzage.

Vermindering legeskosten

Als u uw aanvraag voor een omgevingsvergunning intrekt of na afgifte van de omgevingsvergunning afziet van de bouw, kan het zijn dat u recht heeft op een gedeeltelijke vermindering van de legeskosten.

Huurder mag ook (ver)bouwen!

Als huurder kunt u - onder bepaalde omstandigheden - aan uw woning of pand (ver)bouwen. Neem hierover wel vooraf contact op met uw verhuurder!

Voorkom bezwaren

Het is niet uit te sluiten dat uw omgeving of buren minder blij zijn met uw bouwplannen. Als bezwaren tegen uw plannen worden ingediend, worden deze gewogen bij de boordeling van uw aanvraag. Voorkom teleurstellingen en praat daarom eerst eens met uw buren over uw plannen!

Houdt u bij nieuwbouw of forse verbouw rekening met bekabeling (telecommunicatie, gas, elektriciteit e.d.). Dit moet u apart aanvragen bij de betreffende leveranciers.

Vraag een vergunning op tijd aan, zodat de procedure uw planning niet ophoudt.