Grond kopen, huren of pachten

Als de gemeente bouwkavels te koop heeft, kunt u wellicht een kavel kopen voor de bouw van een eigen woning. De gemeente kan ook kavels verhuren of in erfpacht uitgeven. Vraag bij de gemeente na welke mogelijkheden hiervoor bestaan.

Een bouwkavel is een perceel grond waarop gebouwd mag worden. Het recht om op het perceel te bouwen, moet zowel privaat- als publiekrechtelijk vastliggen.

Publiekrechtelijk

Publiekrechtelijk ligt vast dat er op een perceel gebouwd mag worden als het bestemmingsplan dit toestaat en als op het perceel een bouwvergunning rust.

Privaatrechtelijk

Om privaatrechtelijk op de kavel te kunnen bouwen, moet u of het volle eigendom hebben of een opstal- of erfpachtrecht op het perceel gevestigd hebben. Elke grondeigenaar, dus ook de gemeente, kan zijn grond in erfpacht uitgeven. Erfpacht is een zakelijk recht om grond die eigendom is van een ander te mogen gebruiken. Het recht blijft gevestigd ook al verkoopt de eigenaar zijn grond. Het recht is omschreven in een notariële akte en is ingeschreven bij het kadaster. Het gebruiksrecht kan zover gaan dat u op basis hiervan een woning mag bouwen op het betreffende perceel.

Om speculatie tegen te gaan, worden door de gemeente aanvullende criteria gesteld bij de aankoop. Te denken valt aan de inperking van het recht tot doorverkoop voor een bepaalde duur.

1. Door aankoop kunt u een bouwkavel verkrijgen. De verkoper bepaalt op welke wijze de kavel wordt verkocht. Is de verkoper de gemeente dan kan de gemeente ervoor kiezen de kavels te verkopen door bijvoorbeeld inschrijving op een wachtlijst of door u de mogelijkheid te geven op een kavel te bieden. In het laatste geval wordt de kavel verkocht aan de hoogste bieder.
2. Bij erfpacht betaalt u een bedrag -de canon- voor het gebruik van de grond. De hoogte en de wijze van betaling van de canon hangt af van de erfpachtovereenkomst.

Dit hangt af van de wijze van verkoop. Indien u het plan heeft om een kavel te kopen, is het verstandig om bij de gemeente te informeren naar de bestemming en, als de gemeente de verkoper is, naar de wijze van verkoop (wachtlijst, loting of per opbod). Bij het kadaster in uw regio kunt u informeren naar eventuele belemmeringen.

Beperkingen

Het is belangrijk om voor aankoop van het perceel of vestiging van een beperkt zakelijk recht (erfpacht- of opstalrecht) te onderzoeken of vanuit eerdere overdrachten van het onroerend goed beperkingen zijn gesteld ten aanzien van de bebouwing of het gebruik. Beperkingen die voortkomen uit het bestemmingsplan of uit het privaatrecht moeten voor het aangaan van de overeenkomst duidelijk zijn. Op het moment van ondertekening gaat u immers verplichtingen aan die voortvloeien uit het erfpacht- of opstalrecht.

Rechtspositie erfpachter

1. De rechtspositie van de erfpachter is neergelegd in het Burgerlijk Wetboek (BW).
2. De erfpachter is bezitter. Dit betekent onder andere dat de erfpachter risicoaansprakelijkheid draagt voor de erfpacht.
3. De erfpachter moet zich aan de bestemming houden. De grondeigenaar mag voorwaarden verbinden aan de wijze waarop de grond wordt gebruikt.
4. Alle rechten en verplichtingen worden vastgelegd in de op te stellen notariële akte.
5. Als de gemeente grondeigenaar is en de grond in erfpacht uitgeeft, hanteert de gemeente algemene erfpachtvoorwaarden. Deze voorwaarden worden opgenomen in de akte en bepalen dus ook de positie van de erfpachter.

Erfdienstbaarheid

Een privaatrechtelijke beperking kan een eerder gevestigde erfdienstbaarheid zijn. Een voorbeeld hiervan is het recht van derden om een gedeelte van het perceel te gebruiken als weg.

Overige aandachtspunten

1. Van belang is dat u nagaat of er door de aanwezigheid van kabels en leidingen belemmeringen in het perceel (zijn) ontstaan. Ook moet u uitzoeken of het bestemmingsplan belemmeringen oplevert. Voor aankoop van een perceel kunt u zich over deze punten laten informeren bij het kadaster en de gemeente.
2. Daarnaast is het van belang dat u voldoende informatie heeft over een mogelijke vervuiling van het perceel dat u wenst te kopen. De verkoper moet u hierover inlichtingen kunnen verschaffen en u de gelegenheid geven om een bodemonderzoek te laten verrichten. De toestand van de bodem moet blijken uit een recent bodemonderzoek. Voor aankoop van het perceel dient duidelijk te zijn of er sprake is van bodemvervuiling.

Om in een gemeente te kunnen komen wonen, worden soms eisen gesteld aan de binding die u met die gemeente heeft (sociale bindingen of economische banden). Vraag vooraf aan de gemeente of zulke criteria van toepassing zijn.